“美国的PPP模式”

美国的保障性住房ppp模式采用了政府-私人投资者-非营利组织的各方面所长，目的是防止以前的公共住房和联邦支持私人住房建设的失败，从而使保障性住房能够持续长期快速的发展。 提示ppp不仅仅是融资工具，还是合作管理工具。要构建中国可持续发展的保障性住房ppp，政府投入越来越多的低价钱，投入无价建设资金依然重要。

大多数人听说过美国的公共住宅及其失败。 今天，美国已经超越了那个时代，公私合作( ppp )已成为保障房提供的主流。

由官僚向PPP提供

牛津广场矗立在伯克利市中心。 左转，就是著名的加州大学伯克利分校的入口。往右走几步，就是地铁市中心站。 可以说没有比这更好的地方了。 用标准建筑环保材料建造的6层现代建筑，是保护用建筑，其下有商店和办公室，2-6层为97间保护用房，居住着收入不足地区中等收入一半的穷人。 排队站着，拥有大剧场，为非营利组织提供展览，与办公室空之间的戴维·布朗中心一起站在伯克利市中心，成为这个有点激进的城市现代、环境保护、社会正义的象征。

美国的保障房真是前所未有。 如果你还记得当时的公共住宅，比如哥伦比亚角工程，你一定会这么感叹。 哥伦比亚之角是波士顿房屋管理局于20世纪60年代初完成的，也是新英格兰地区最大的公共住宅项目。 但是，1000多户被“孤岛”“抛弃”，最初没有学校、医院、超市、巴士等设施，建成后不久，有三分之一的房子漏水。 这样的公共住宅项目，后来蜕变为贫民窟也不足为奇。

美国此后的一切努力似乎都避免了类似哥伦比亚之角的问题再次发生。 从伯克利到旧金山，再到加州中部的弗雷斯诺，考察足迹的地方像牛津广场一样的项目。 例如旧金山的hunterview (也称为猎人景)，是改造臭名昭著的公共住宅区的项目。 这是弗雷斯诺的帕克通用公司。 它们一般规模适中，建设在优秀地区，交通便利，配套设施齐全，从健身房到托儿所一应俱全。 而且房子质量非常好，建设时间至少需要100年。

除了实体外表外，这些房子的背后都是独立的、有自己市场竞争意识的开发商和所有人，和当时波士顿房屋管理局那样的官僚机构没法比。 开发牛津广场的rcd (又名社区快速发展资源，伯克利三大住宅非营利组织之一)，牵引猎人开发的私企约翰·斯图尔特企业( john stewart company )，parc grove commons， 为了社会目标，像约翰·斯图尔特这样的民营企业乐于降低利润水平的改革后的弗雷斯诺房屋管理局接近了非营利组织而不是以前的房屋管理局。

而且，它们背后有非常多的融资结构，并不仅仅依赖财政资金。 牛津广场的融资结构中，33.8%是地方政府(包括市再开发基金、住房信托投资基金和州多项住房计划)提供的软贷款。 47.9%为民间投资者权益资本(可以向联邦进行所得税减免)； 16.7%为银行贷款，还有1.5%为基金会捐款。

美国新型保障性住房是政府、独立开发商和民间投资者公私合作( ppp )的产物。 截止到2008年，美国至少建造了200万所这样的住宅，超过了最初50年建造的公共住宅数量。

美国保护室ppp的三个优点

我们最熟悉的ppp模式是道路中的特许经营模式。 通过民间投资建设运行，收钱回收价格，获得一定收益后，将设施交给政府。

但是，美国的保障房ppp与道路的特许经营方式几乎相反。 它由政府出资，设施最终归民间所有。 这也是公私合作方面最突出的优势。 这也是因为保障房的租赁现金流非常有限，不足以偿还建设价格，前期还需要投入大量的无价资金。 在美国的保障性住房项目中，除了约10%的银行贷款外，是不需要归还的资金。 牛津项目包括33.8%的地方政府软贷款、47.9%的民间资本和1.5%的基金会捐赠。

首先，项目是私人的一切。 结果，开发商想建造和管理房屋。 政府无价格资金的大量投入，可以平衡项目的现金流，实现长时间的可持续运营。 但是，附加条件是联邦税收抵免政策要求为保障房项目提供至少15年的服务，加州地方政府以软贷款的形式将服务延长到了55年。

其次，依赖以投资者为中心的特殊功能企业。 在美国住房保障项目ppp中，投资者和开发商分别分担99.99%和0.01%的“有限责任伙伴关系”，在很大程度上保证了项目的成功。

1986年，联邦政府实施了低收入住房退税政策。 民间投资者从开发商那里购买政府通过竞争方法分配到后者手中的税收抵免额，一方面资金保障室项目成为权益资本(项目的约50%-70% )，另一方面投资者分十年向联邦政府扣除联邦所得税。 项目将进行至少15年的保障房服务。 服务期满后，投资者自动退出，房地产完全归开发商所有。

投资者实现了盈利性融资——约15%的投资转化率。 投入资金后，相当于联邦长期贷款利率和中期贷款利率的平均值，一般可以以低于1美元的价格购买1美元的税收抵免额。

政府获得了项目成功的保证和15年的保障房服务，根据美国税法的规定，项目一旦失败，以前扣除的税额不仅会被“吐出”，还会受到严重的处罚。 结果，投资者对项目进行了严格的监管，充分利用了其商业技能。 根据调查，这类项目最后一次抵押贷款出现问题的情况不到1%，当时联邦用低于市场利率的抵押贷款资助个人住房建设的失败率为25%。 从这个角度来说，ppp不仅是融资工具，也是实现保障房可持续发展的管理工具。

第三，依赖非营利组织。 这也是美国保障房ppp模式的另一个重要优势。 15年服务期满后，“特殊功能企业”将自动拆除，房地产完全归开发商所有。 如果开发商是非营利组织，只要补贴足够，这些房子就永远是保障房。 因此，在美国，非营利组织、私营企业和政府(改革后的房屋管理局)提供保障房，但非营利组织仍然是首选。

关于美国保障性住房ppp模式对中国的参考方面，首先，ppp不仅仅是融资工具。 今年以来，财政部也推行公私合作模式，目的是缓解地方城市建设的融资瓶颈。 但是，美国保障性住房ppp的宗旨是政府—私人投资者—非营利组织各所长，从而实现保障性住房提供的可持续快速发展，推翻以前美国公共住房和联邦资助私人住房建设的失败结构。 根据这一立场，ppp的功能远远超出了融资工具的范围。

在美国最近也改变了这方面的观念。 根据2007年的抽样调查，美国城市管理者实施ppp的两个主要原因是减少费用( 86.7% )和减轻财政压力) 50.3% ) ) )。 其他原因没有超过16%。 但是，在金融危机后的一年，调查显示，提供动机变成了更好的流程( 69 )、关系培养) 77 )、更好的结果) 81 )、资源撬动) 84 )、合作的服务提供“正确的事”) 86 )

其次，寻找中国保障房ppp的合适机制。 虽然现金流低，但必须可持续发展，因此美国保障房最终使用“政府出资，设施最终为非营利全部”的合作模式。 但是，目前国内保障性住房，特别是公租房的建设，政府不愿意投资，依靠公司出资或银行贷款，最终导致现金流失衡，如果出售什么，保障房应该长时间持有的宗旨正好相反。 要构建可持续发展的中国保障性住房ppp模式，除了要找到合适的提供主体，充分调动民间投资者的积极性外，重要的是要为保障性住房建设投入越来越多的低价钱，或者没有价格资金。

来源：时代商情报