“解读美国商业区复兴”

也许没有什么比市中心商业区的回流更能证明美国城市的复兴了。 但是，即使这些地区恢复了一点活力，也无法再现20世纪上半叶的辉煌岁月。

事实上，崛起的是概念非常不同的商业区，住在其中的人们就像年轻人和丁克家庭。 商业区本身也不是城市中占主导地位的经济枢纽，是大部分城市不可缺少的部分，一般伴随着巨大的金融机构、政府机构、各种商业服务机构。

幸运的是，在人口减少的时代之后，这些地区发展很快。 从2000年到2000年，全美51个人口超过百万的大城市的市中心增加了20多万居民，占美国大型城市人口增长总数的1.3%。 但是，这一数量增长的80%见于纽约、芝加哥、费城、华盛顿特区、波士顿和旧金山6个城市。 51个大城市的商业区中，18个人口在减少。 而且，在距离这51个大都市圈的市中心10英里的范围内，总共增加了近500万人口。

这些增长趋势似乎将持续到目前经济复苏的初期阶段。 - -在年度快速发展模式的调查中，房地产网站trulia发现了相近的模式。 市中心附近的人口增长速度还可以，但城市边缘的人口增长速度更快。 正如我们2000年以来观察到的，最缓慢的人口增长发生在与城市中心毗邻的居民社区。

因为，这些改善的数字反映的不是大规模的“城市回归”运动，而是城市中心市场吸引力的上升。 而且，古老城市的核心不能再次回到曾经优越的经济地位。 根据2006-2008年美国社区调查( american community survey )的数据，纽约大都市圈的中央商业区在美国唯一地区就业率超过20%的其他6个大都市圈中，市中心的就业率最高。 这与20世纪50年代的就业形势形成鲜明对比，当时曼哈顿商业核心区的就业率占纽约整体的35%以上。 当然，这个数字的下降是纽约地区在过去半个世纪内大规模扩大的自然结果，这种现象在其他几个大城市也可以看到。

2000年至2000年，美国最大城市核心地区所有工作岗位中工作岗位所占比例有所下降，但人口统计学家温德尔·考克斯( wendell cox )的解体显示，就业率下降在内环郊区相当高。 相比之下，工作岗位数量增长速度最快的是郊区和偏远地区，与当地人口的增长速度齐头并进。 这种现象在经济衰退结束后更为明显。 咨询公司Costar(Costar )表示，年和年，办公室上传到郊区的增长速度都快于市中心，占新办公室诉求的87%。 郊区的办公室总数占大城市所有办公室总数的75%。

甚至最受欢迎的办公室聚集地，也能看到旧金山和休斯顿的情况。 总体而言，传言科技公司将搬迁至市中心，但加州圣何塞建设中的新办公面积比旧金山大了近50%。 当然，别忘了圣何塞本质上是一个巨大的郊区，有一个小市中心，公共交通量水平非常低。 虽然可能确实离旧金山很近，但是城市形态上完全相反。

在休斯敦，由于新办公楼的建设在全美位居第一、第二，市中心在经济繁荣时期表现良好，但大部分新居民的增长出现在郊区，其中最大的工程埃克森美孚( exxonmobil )的新工业团 这两个地方郊区的人口增长从年到年已经达到核心城市的近4倍。

这种模式在居民人数大幅增加的许多地区都可以看到。 年，芝加哥卢布市区联盟( downtown loop alliance )报告称，卢布区的民营企业就业率在过去10年间下跌了20%。 更有说服力的可能是，芝加哥市内的就业人数和常住就业人数(“就业-居住”的平衡)正在逐渐接近，趋于对等。 根据美国的社区调查数据，芝加哥市常住就业人口各有1.1份就业。 相比之下，三大郊区走廊中有两条有更高的就业人口比。 8月8日州际公路沿线的工人平均有1.3份工作，而北海岸地区的工人平均约有1.5份工作。 90天州际公路沿线的岗位数量略多于工人数量。

来源：时代商情报