“马航事情之后：投资马来西亚楼市的问号”

年，碧桂园以1060亿元的合同销售收入，首次进入房企千亿阵营。 仅在马来西亚金湾的项目就取得了近70亿元的销售额，备受羡慕的同行们竞相参加了马来西亚的淘金之旅。

但是，在马来西亚经历房价暴涨后，当地政府出台了新政策，通过提高购房门槛来防止外国开发商大举进入。 马航事件导致中国人去马来西亚的旅行锐减。 21世纪经济报道记者称，今年前7个月，碧桂园金湾项目的合同销售额仅为8.11亿元。

今年中，碧桂园主动调整海外战术。 碧桂园向21世纪经济报道记者表示，未来碧桂园的海外投资占有率将从年初说的1/3减少到1/10以下。

对于无法预测的风险，有必要进行充分的准备。

年风险为

年初进入马来西亚迅速发展以来，碧桂园的海外业务正式拉开序幕。 年8月，碧桂园在新山金湾项目大热，自去年8月11日开盘以来，一个月的销售额接近70亿元，超过了新山市整体一年的销售额。

根据碧园提供的数据，年，金湾项目启动后的两个月内，有3万名中国顾客被组织到金湾看房。 购买者方面，马来西亚人、新加坡人、中国大陆人各占三分之一左右。

但是，今年3月突然发生的马航事件直接影响了碧桂园在马来西亚的销售项目。 北京到吉隆坡的航班大幅减少，碧桂园组织了很多中国顾客来马来西亚看房开始变得困难。 据马来西亚女导游协会介绍，5月到10月是中国人旅游旺季，但中国访马旅行团的数量比过去和期间减少了约7成。

当地政府收紧监管政策，也将成为中国房企快速发展海外业务的潜在风险。 今年2月，马来西亚总理署经济规划部门宣布，自3月1日起，外国人在马来西亚联邦直辖区购房的置业门槛从50万林吉特(约95万元人民币)上升至100万林吉特)，房地产所得税最高比例上升至30%。 另一方面，马来西亚雪兰莪州今年9月发布了关于购房的新条例。 雪莪州各地区外国人购房门槛为100万~300万林吉特(约190万~570万元人民币)，部分地区外国人购房门槛较以往上涨近两倍。

据21世纪经济新闻记者报道，碧桂园在马来西亚投资的三个大型项目中，除了位于柔佛州新山的金湾外，其余两个项目均在雪兰莪州。 新政策的出台无疑给碧桂园的项目销售雪上加霜。

根据桂园提供的数据，从年1月到7月，金湾只实现了8.11亿元人民币的合同销售。 另外，合营项目(企业占55%，位于雪兰莪州士毛月的碧桂园钻石城于年1月至7月获得了3.19亿元人民币的合同销售。 从去年11月开始的钻石城累计合同销售额为4亿6400万元。

马来西亚楼市也是今年以来才开始下行的。 根据马来西亚央行公布的房价指数( housing price index )，年第一季度，马来西亚全国房价涨幅近4年来首次降至8%，年各季度，马来西亚房价涨幅超过9.6%，最高达11.6 %。

但是碧桂园在澳大利亚的项目进展顺利。 6月28日，澳大利亚碧桂园悉尼红花园开业，开业当天的销售额超过10亿元人民币。 11月15日，雷德花园二期开业当天的销售额接近7亿元。

桂园相关人士对21世纪经济新闻记者表示，马来西亚和澳大利亚都属于英联邦国家，法律体系比较相近。 马来西亚华人多，经济实力强，与华人的信息表达没有文化障碍澳大利亚是海外投资、移民的热土，但碧桂园项目位置优越，市场不用担心。

海外投资比率的调整[/s2/]

年以来，除碧桂园外，富力地产、绿地集团、雅居乐、本联等房企也在马来西亚投资。 其中，富力地产以85亿元人民币收购马来西亚土地，可售面积达350万平方米。

由于国际形势和管制政策的双重风险，中国住房企业必须慎重对待海外市场的投资。 桂园对21世纪经济报道记者说，根据企业海外战术，海外投资将控制在总投资的10%以下。 国内业务仍然是主战场，约占9成以上。

作为先行者，碧桂园在海外投资中有那些经验和教训？ 桂园营销中心总经理程光煜坦言，首先是海外销售，概念上与国内略有差异，如果不了解细节，就有可能出现数字上的错误。 例如，在前期的预约或合同过程中，对海外顾客的保护非常充分，例如出现购房首付和违约价格非常低，预约和合同的大比例不一致的情况。

此外，海外销售还受到外汇、出入境管理、个人信息收集能否在当地借到钱等诸多因素的影响，销售过程更多、更复杂，在销售楼宇后也涉及一系列服务的跟进。

程光煜表示，碧桂园从年到年，将更加谨慎地输出海外项目数据，例如等所有手续办好，贷款等方面没有问题后，再纳入正式通报的数据。

在开发价格方面，碧桂园在国内一般使用产业链的纵向一体化模式。 这种模式在国外受到很多限制。 例如，劳动建设工人是中国人，出国必须办理签证，还有材料制造商的报关。 这些是现实的问题。 走在国门的碧桂园对国际化的体会更深了。 这位企业人士向21世纪经济新闻记者表示，公司国际化应包括管理、生产、销售、融资、服务和人才国际化。 例如人才国际化需要引进具有国际化视野和能力的人才澳大利亚碧桂园的建筑合作单位是当地一流的建筑设计机构

据21世纪经济报道记者介绍，碧桂园已经设立海外事业部，专门管理和协调海外业务。 企业也打算聘请外部顾问，判断企业的海外风险控制。 目前碧桂园海外销售产品的有马来西亚和澳大利亚两个地区。印度尼西亚市场正在积极扩大。

来源：时代商情报